豊島逸夫の手帖

2014年8月20日

今日は中級者向け原稿だよ。（添付写真は、昨日紹介した対談風景だけれど）。

ジャクソンホールでの中央銀行会議を目前に控え、市場はドル高、株高、債券安、商品安に振れている。米国金融政策正常化の前夜祭のごとき様相だ。特にイエレンＦＲＢ議長が重視する住宅市場関連で良い指標が相次ぎ、市場は好感している。

まず１８日に発表されたＮＡＨＢ（全米住宅建設業協会）の住宅市場指数が良かった。
この指標は三つに分かれる。
まず、現在の販売動向が前月比２ポイント上昇して５８。
次に、今後の販売見込みも２ポイント上昇して６５。
そして、見込客動向も３ポイント上がって４２となった。
住宅建設業者の景況感は良好なのだ。

ついで１９日に発表された各種住宅関連指標も予想を大幅に上回り好転した。
まず住宅着工件数が、前月比１５．７％の伸びで、年換算１０９万３０００戸を記録。事前予測は９６万３０００戸であった。
その内訳を見ると、主力の一戸建ては、前月比８．３％↑、前年同期比で１０％↑。
そして、集合住宅（５世帯以上のアパートなど）は、同３３％↑、５０％↑と急増した。

更に発表された、住宅許可件数も同様に好調だった。（この指標は半年先の動向を見る先行指標となる）。
１０５万２０００戸で、前月比８．１％↑、前年同期比７．７％↑。
内訳は、一戸建てが前月比０．９％↑、集合住宅が２３．６％↑である。
住宅業者の景況感好転を裏付けする数字といえよう。
これを受けて、ファニーメイ（連邦住宅抵当公庫＝米国の半官半民の巨大住宅金融機関）は、２０１４年の住宅新着着工件数の見通しを一か月前の１％増から１３％増へ大幅に引き上げた。

この一連の住宅指標好転を市場は素直に「良いニュースは良いニュース」として解釈。株とドルが買われ、債券は売られたわけだ。米国１０年債利回りは２．３６％台から２．４０％台に急騰。といっても、まだ２．５％を下回る低水準ではあるが。そして、ドルインデックスは８２の大台に迫っている。今年はおおむね７９から８４のレンジで推移してきたので、ドル高といえよう。
しかし、イエレンＦＲＢ議長が、ジャクソンホール講演で、この住宅指標好転を素直に「良いニュース」として評価するか否かは別問題。なにせ、前日の消費者物価上昇率上昇について突っ込まれたときに、そのような短期的動向は「ノイズ＝雑音」と切り捨てた事が未だに記憶に残る。住宅問題も、雇用統計同様に、「質」の問題を問う可能性がある。

例えば、住宅着工件数で、主力の一戸建てより、集合住宅のほうが遥かに大きく伸びている事実。
これは、現役世代（米国のミレニアム世代）が、資金的余裕もなく、住宅ローン審査にもはねられ、結局、「賃貸し」を選択するので、一戸建ては増えず、集合住宅が増えるという事情がある。
いっぽう、リタイアしたベビーブーマー世代は、子供たちも独立して、親も他界ということになれば、これまでの二世代同居一戸建て住宅では大きすぎる。そこで、小ぶりの一戸建てにリフォームあるいは買い換える、という現象が、日本同様に見られる。
従来の米国住宅市場は、トレード・アップと称して、現役世代が収入の増加とともに、一段落上の住宅に買い換えることで、業界としての付加価値が創造されていた。
従って、現状が続くと、この業界は「縮小均衡」ということになる。

更に、住宅価格上昇の問題も無視できない。
不動産価格は底を打ち、上昇に転じている。うわものを作るにも、人件費・素材コストともに上がっている。そのうえ、金融機関の融資審査も厳格になった。「金融機関はＳＮＳもウオッチしている。フェイスブックではしゃいでいる姿をさらすと、自らのクレジット・スコアが引き下げられるかも」などの書き込みが見られるほど、個人の債務履歴に神経質になっている。その結果、多くの若い世代にとって、マイホームは手が届かない世界になりつつある。
２０１３年ノーベル経済学者のシラー・エール大学教授（ケース・シラー住宅指標の開発者）も、一部の不動産価格上昇に警鐘を鳴らしている。なお、「家賃」は米国消費者物価指数の中で３／１程度の割合を占める項目だ。その消費者物価指数（１９日発表の７月分）は前月比０．３％増で、年率では２．０％上昇した。コアでも１．９％増である。ＦＲＢはＰＣＥデフレーターのほうをインフレ指標としているが、総じて、米国の物価上昇トレンドは徐々に顕在化している。

雇用・住宅の「質」に構造的問題をかかえるが、物価は徐々に上昇している現状で、利上げのタイミングをいかに表現するか。
ジャクソンホールでのイエレン講演は、行間を読む「英文解釈」に、市場が揺れることになろう。
「良いニュース」を素直に「良いニュース」と見るか、「良いニュース」が「利上げ前倒し観測」で「悪いニュース」とされるかも注目点だ。総じて、現場の感触は、現時点で市場のコンセンサスとなっている利上げ時期がよほどブレないかぎり、素直に「良いニュース」と受け止める（あるいは、受けとめたい）というのが本音のようだ。